Immobilienkauf-Checkliste.

Viele unserer Kunden kaufen zum ersten Mal in ihrem Leben eine Immobilie und wenden sich deshalb an uns. Wir begleiten sie Schritt für Schritt durch den gesamten Kaufprozess und weisen dabei auf Tücken hin, die viele Privatpersonen gar nicht prüfen können, weil ihnen die Expertise dazu fehlt. Denn neben dem Preis und der Lage gibt es erheblich mehr Faktoren, welche Professionisten überprüfen sollten. Unsere Kompetenz in der Limberg-Gruppe zeichnet sich dadurch aus, dass unsere Makler mit unseren Architekten, Bauherren, Anwälten und Sachverständigen im Haus - Hand in Hand - zusammenarbeiten. Das verringert die Gefahr beim Kauf etwas Wichtiges zu übersehen um ein Vielfaches.

Nachfolgend die Schritte im Einzelnen:

Einsicht in das Grundbuch:

Die sorgfältige Einsichtnahme und Recherche in das Grundbuch, samt aller zur Immobilie gehörenden Urkunden, ist unumgänglich. Der Grundbuchauszug gibt verlässliche Informationen über die Rechtsverhältnisse eines Grundstückes bzw. einer Immobilie, die bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen. Klar ist, dass ein Anwalt einen Grundbuchsauszug anders unter die Lupe nimmt, als ein Makler oder eine Privatperson das machen könnte. Wenn Sie z.B. die Vermittlung über uns machen, nehmen unsere Kollegen von LIM-LAW kostenlos Einsicht in das Grundbuch und in die dazugehörigen Urkunden. Und wenn Sie uns mit dem Kaufvertrag beauftragen, ist das Grundbuch sowieso ein fixer Bestandteil des Arbeitsablaufes.

Einsicht in den Bauakt:

Für den Käufer sind diese Auszüge aus der Bauakte zur Bewertung der Immobilie wichtig. So kann er vorliegenden Baugenehmigungen zum Beispiel entnehmen, dass sowohl die Immobilie an sich, als auch sämtliche An- und Umbauten entsprechend des geltenden Baurechts und Bebauungsplanes geschehen sind. Auf diese Weise sichert er sich rechtlich ab und erlebt keine unangenehmen Überraschungen in Form von nicht genehmigten Anbauten, die dann wieder abgerissen werden müssen. Unsere Architekten und Bauherren von LIM-DEVELOPMENT würden darüber hinaus die Immobilie begehen, und mit dem Baukonsens (dem letzten Genehmigungsstand) vergleichen. Weiters kann man noch hervorheben, dass das Lesen der unterschiedlichen Baupläne einem Laien, aber auch einem Makler, mit Sicherheit schwerer fällt als einem Architekten.

Einsicht Flächenwidmung:

Hier geht es darum – insbesondere bei unbebauten oder ausbaubaren Grundstücken - zu prüfen, welche Bebauung zukünftig zulässig ist. Im Flächenwidmungsplan wird von der Gemeinde genau geregelt, ob und wie das Grundstück genutzt und bebaut werden darf.

Kontaminationsprüfung im Altlastenkataster oder Verdachtsflächenkataster: betrifft vor allem Liegenschaften im städtischen Gebiet, wenn z.B. vor Jahrzehnten einmal eine Tankstelle oder eine Gerberei dort stand. Die Gefahr besteht darin, dass es manchmal sehr teuer werden kann, das Aushubmaterial fachgerecht zu entsorgen.

Prüfung Rechte Dritter: nicht immer gehen Rechte Dritter aus dem Grundbuch hervor (zB werden Mietrechte üblicherweise nicht verbüchert). Eine sorgfältige Prüfung und Untersuchung der Liegenschaft auf (Hinweise von) Rechte Dritter ist vor einem Kauf daher wichtig. Die Informationsquellen hierfür sind sehr Liegenschafts-spezifisch und deshalb nicht generalisierbar.

Prüfung offene Gerichts- oder Verwaltungsverfahren: es besteht die Möglichkeit, dass die Liegenschaft im Zeitpunkt des Kaufs Gegenstand eines Verwaltungs- oder Zivilverfahrens ist. Solche Verfahren „hängen“ teilweise am Liegenschaftseigentümer und gehen daher auf einen etwaigen Käufer über (selbst wenn dieser davon nichts weiß). So möglich, ist es daher sinnvoll vor dem Kauf zu prüfen, ob Verfahren anhängig sind (z.B. unerledigte Bauaufträge der Baubehörde; Schlichtungsstellenverfahren etc.).

Prüfung der Kaufvertragsbedingungen: Besonders wichtig beim Kaufvertrag sind die Gewährleistungsklauseln, also jene Bestimmungen die regeln, wofür der Verkäufer einstehen muss. Fraglich ist insbesondere ob dieser für eine bestimmte Größe oder sonstige Eigenschaft der Liegenschaft haftet. Für den Käufer ist umgekehrt besonders interessant, wann der Kaufpreis zu erlegen ist: Was die Zahlungsbedingungen betrifft, dauert die Finanzierung aufgrund formaler Erfordernisse bei den Kreditinstituten länger als früher. Üblich ist eine Zahlungsfrist von 4 bis 8 Wochen ab Kaufvertragsunterzeichnung.

Bonitätscheck des Käufers: es empfiehlt sich, die Liquidität des Käufers vor der Kaufvertragsunterzeichnung zu checken. Die Zusage zu einem Kauf ist nur so sicher, wie die Bonität von jener Person, welche die Zusage erteilt hat. Die Einsicht in Insolvenz-Edikte oder Exekutionsregister ist daher ratsam.

Beauftragung Treuhandschaft: es ist wichtig, dass eine maximale Sicherheit und Transparenz bei der Kaufvertragsabwicklung gegeben ist. Treuhänder (Rechtsanwalt oder Notar) stellen sicher, dass der Kaufpreis erst ausbezahlt wird, wenn die Liegenschaften lastenfrei ist bzw. dem im Kaufvertrag vereinbarten Zustand entspricht und die grundbücherliche Eintragung des Eigentums für den Käufer erfolgt, oder zumindest sichergestellt, ist. Aktuell beträgt die Versicherungssumme des anwaltlichen Treuhandbuches bei Rechtsanwälten als Treuhänder (so etwa auch bei LIM-LAW) EUR 15 Millionen.

Einsicht in sonstige Dokumente: jede Liegenschaft hat ihre Besonderheiten. Daher empfielt es sich, dass man z.B. bei Wohnungen Einsicht in das letzte Protokoll der Eigentümerversammlung, in den Wohnungseigentumsvertrag oder in das Nutzwertgutachten, etc. nimmt. Auch ein kurzes Gespräch mit der Hausverwaltung kann auf keinen Fall schaden.

LIM-TIPP: Sie wollen die Immobilienkauf-Checkliste in unsere Hände geben? Dann stehen Ihnen unsere Kollegen von LIM-LAW bei der Beratung von Immobilien-Kaufverträgen gerne für ein kostenloses Erstgespräch zur Verfügung. T: +43 1 990 87 10 / E: office@lim-law.at